Az Egyesült Államok ingatlanpiacán 5 éve folyamatosan csökkennek az árak, több millió ember veszítette el eddig az otthonát, több millió további végrehajtás várható, és a nem-végrehajtás-alatt-álló ingatlanoknak a többsége is "víz alatt" van, ami azt jelenti, hogy az értéküknél nagyobb a rajtuk lévő adósságteher. Még mindig nem látszik, hogy hol van a vége a lejtmenetnek, ám most már talán közel van.
A legalapvetőbb amerikai lakossági jelzáloghitel-termék, a 30 éves fix kamatozású lakáshitel kamata mindenesetre elérte történelmi mélypontját: e sorok írásakor, január 20-án 3,97%-on 30 éves futamidőre rögzített kamatozású lakáshitelt lehet felvenni, illetve 3,26%-os 15 éves fix lakáshitelt.

A konkrét hitelfelvevő személy hitelképességétől függően erre a hitelkamatra még tevődnek kamatfelárak. De az alapkamat akkor is rekord-alacsony, így a kamatfelárakkal együtt is olcsóbb mindenkinek, akinek adnak a bankok. De már nem adnak mindenkinek úgy, mint régen. Kevesebb a hitelképes ember, és nagyon sok a „víz alatt álló” ingatlan, amit nem lehet eladni, mert túl sok rajta a hitel. Azok az emberek pedig, akik nem adósodtak el, és hitelképesek lennének, ma háromszor is meggondolják, mielőtt bevállalnak egy hitelfelvételt. Még a legalacsonyabb kamatlábak mellett is.

Az Egyesült Államokban olyan integrált adós-nyilvántartási rendszerek vannak, amelyek nem csak az ember hiteltörténetét és a hitelkeretét, de a közüzemi számláival, internet / telefon / kábel tv / parkolás / autóbérelés / albérlet stb. szolgáltatásokkal kapcsolatos fizetési morálját, és az adózási fegyelmét is együttesen dokumentálják. Ezek alapján az adatok alapján mindenkinek számolnak egy "scoring" pontszámot. Körülbelül 800-900 az elérhető maximum. Minél magasabb a pontszám, annál hitelképesebb az ember, és annál alacsonyabb kamattal kaphat hitelt. Minél alacsonyabb a pontszám, annál több kockázati felár rakódhat a lakáshitel kamatára, egy bizonyos pontszám alatt pedig esélytelen a hitelfelvétel. Egyébként nem csak a hitelezők, de munkáltatók, autókölcsönzők, szállodák, főbérlők is le szokták csekkolni az ember "credit report"-ját. Három nagy lakossági hitelminősítő cég van, a pénzintézetek mind a hármat használják.

Hogyan lehetséges a 30 évre fixált lakáshitel-kamat? Egyrészt úgy, hogy az amerikai állam segít a bankoknak (az adófizetők pénzén) rögzítve tartani a kamatokat a futamidő alatt. (A bankok maguktól nem tudnák rögzítve kínálni, vagy csak irreálisan magas kamatlábbal, hiszen nekik a forrásaik sokkal rövidebb lejáratúak, mint 30 év.) Másrészt ennek az eszközei is adottak: a dollár-piac nagyon likvid, és a lakáshitelek háttérben történő refinanszírozásához nagyon nagy mennyiségben, stabilan rendelkezésre állnak azok a pénzpiaci eszközök (kötvények és csereügyletek, swapok), amik ehhez kellenek.

Az amerikai bankok a kihelyezett hiteleiket refinanszíroztatni tudják két nagy állami tulajdonú jelzálog-banknál, amiket úgy hívnak, hogy "Fannie Mae" és "Freddie Mac". Fannie és Freddie megveszik a bankok jelzáloghitel-kötvényeit, és maguk is kötvényeket bocsátanak ki. Amióta beütött a válság, és ezt a két nagy jelzálogbankot "meg kellett menteni" az adófizetők pénzéből, mert akkora veszteségeik keletkeztek, azóta az általuk kibocsátott jelzálogkötvényekből az amerikai központi bank, a FED hihetetlen, csillagászati mennyiséget vásárolt fel, és egyéb piaci jelzálog-kötvényekből is, hogy biztosítsa a lakáshitelezés finanszírozásának zavartalanságát. Még ezek a hihetetlen erőfeszítések sem tudták megakadályozni az ingatlanárak zuhanását, és a hitelpiac összeomlását.

Most viszont már elég sokat mentek lefelé az ingatlanárak az USA területén, és történelmi lehetőség kínálkozik arra, hogy 3,97%-on, vagy akár 3,26%-on évtizedekre bebetonozott feltételekkel vegyen fel valaki lakáshitelt egy olyan ingatlan megvásárlásához, amit most viszonylag jó áron kínálnak. Ez egy olyan hitel, amiben nincsen kamatkockázat (se árfolyam-). Garantáltan fix. Bár az az elméleti veszély mindig fenn fog állni, hogy az állam egyszer azt mondja, nem refinanszírozza tovább ezeket a hiteleket, de eddig ilyen nem volt, és ez a hiteltermék nagyon régóta létezik, sok-sok évtizede. Tulajdonképpen "benchmark"-nak számít, a gazdaság és a piacok egyik mérőszáma, amit az államkötvény-hozamokkal és a FED alapkamattal együtt szoktak említeni a pénzügyi hírekben.

De ha már régóta van egy ennyire előnyös, ennyire stabil és tervezhető lakáshitelük, akkor hogy kerültek ekkora bajba? Miért kezdtek el bedőlni a hitelek?
Nem a harmincéves fix lakáshitel miatt lett hitelválság az USA-ban, hanem a csábítóbb, de kockázatosabb hitelek miatt.

A kamatláb mindig relatív, adott gazdasági környezet és az infláció függvénye, hogy mi számít jó vagy rossz kamatnak. Például a '80-as évek elején, amikor nagyon elszabadult az infláció, és Reagan lett az elnök, Paul Volcker pedig a FED elnökeként jelentősen megemelte a kamatlábakat (FED-alapkamat ’81-ben: ~ 18%!), a 13% körüli 30 éves lakáshitel-kamat elég kedvezőnek számított. Aztán a ’90-es évek első felére lejjebb ment a FED funds rate és a 30-yr mortgage rate is, az egyszámjegyű tartományba. ’94-ben 3% volt a FED alapkamat, és 8% a 30 éves hitel. A ’90-es évek második felére, amikor az internet felpörgette a piacokat, a kamatok is feljebb kúsztak, 2000-ben 6% volt a FED alapkamat, és 8% a hitel.

Még 2001-ben történt egy nagy kamatvágás. A dotcom-cégek részvényeinek nagy zuhanása, és az ezzel együtt járó általános tőzsdei és gazdasági visszaesés miatt Alan Greenspan, a FED akkori elnöke 1%-ra vitte le az alapkamatot, amelyet később, ahogy beindult a gazdaság, csak fokozatosan emelt 5% körüli szintre 2006-ig. 2001-ben a 30 évre fixált kamatozású hitel kamata 7% volt. Ebben az időszakban nagyon elterjedtek az úgynevezett ARM (adjustable rate mortgage - változó kamatozású) hitelek, amiket a bankok a 30 évesnél jóval alacsonyabb kamattal kínáltak. Sokan a 30 éves hitelüket is kiváltották ARM hitelre inkább, mert alacsonyabb volt a kamata akár 3-4%-kal is. Olyasmi történt ott 2003 és 2007 között, mint ami ugyanebben az időszakban nálunk játszódott le a devizahitelekkel. Csak náluk a "devizahitel" a változó kamatozású hitel volt, amit fel tudtak venni 3-5 évre rögzített kamatlábbal, aztán a kamatperiódus végén hirtelen átárazódott az aktuális kamatszintnek megfelelően, és ebből lett a probléma. A 2003-ban 2-3%-kal felvett ARM hitel 2007-ben 6-7%-os kamatra váltott. És ezalatt az időszak alatt az amerikaiak irgalmatlanul sok hitelt vettek fel.

Amióta válság van, a FED 0%-on tartja az alapkamatot. Mint az írásom elején is jeleztem, rekord alacsonyan vannak a hitelkamatok. A FED évekre előre deklarálta, hogy 0%-on fogja tartani a kamatot. Akkor miért nem javította ez a helyzetet? Egyrészt azért, mert az ARM hitelek az előző évtized első felében annyira „eltorzították a képet” az emberekben, annyira olcsónak láttatták az emberekkel a hitelösszeget, hogy az emberek túlvállalták magukat. De annyira, hogy a bebukott ügyfelek jelentős része valójában akkor sem tudta volna sokáig fizetni a hitelét, ha nem emelkedett volna meg a kamat! Ahhoz, hogy túlvállalhassák magukat, természetesen kellett az is, hogy a bankok oda is adják nekik a túlvállalós hiteleket.

Először a bankok csak a jó ügyfeleket hitelezték be teljesen, aztán elkezdtek nyitni az addig kevésbé hitelképesnek számító, "sub-prime" ügyfelek felé. Olyan társadalmi rétegek előtt nyílt meg a hitelfelvétel és az ingatlanvásárlás lehetősége, amely rétegekre addig nem volt jellemző az ingatlan-birtoklás. Albérletekben, lakókocsi-táborokban élő emberek, bevándorlók is potenciális hitelfelvevők lettek. A nagy érdeklődésnek köszönhetően az ingatlanárak elkezdtek felfelé menni. Az építőipar nagyon beindult. A bankok már az ügyfél bevallása alapján is elfogadták a jövedelem "igazolását", és egyre többen vettek fel hitelt. Nagy hiteleket. Nagy házak épültek.

De miért kezdtek el a bankok ész nélkül hitelezni, bemondásra jövedelmet elhinni? Ha bedől egy hitel, az mindenképpen veszteség a banknak. Az ingatlannal ugyan csökkenteni tudja a veszteségét, de nyeresége csak akkor keletkezik, ha az ügyfelek fizetnek (ha a többségük rendesen fizet). Elvileg ez így is van. De az ingatlanárak duplázódtak 2003 és 2007 között, ez pedig ugyanúgy elvakította, óvatlanná és mohóvá tette a bankokat, mint ahogyan a hitelfelvevőket is. A csordaszellem ugyanúgy jelen van ágazati szinten és makroszinten is, mint kisebb csoportokban. Ha valaki bankvezér 2005-ben, és azt mondja a részvényeseknek, hogy szerinte nagyon elszaladt a piac, és túl kockázatos ez a tempó (Magyarországon 2005-ben azt mondja a részvényeseknek, hogy kockázatos a devizahitelezés), akkor a részvényesek kirúgják, mert ők olyan számokat akarnak látni, amilyenek a többieknél, a konkurenciánál is vannak. Ezért a bankvezéreknek egy ilyen piaci helyzetben egy választásuk volt: menni ugyanarra, mint a többiek. „Ha bukunk, együtt bukunk, viszont ha én más irányba megyek, akkor felvállalom a kockázatát annak, hogy ők mennek jó irányba, én meg nem.” (Hozzáteszem, ez a fajta „intézményesült csordaszellem” nem csak a bankszakmában / pénzpiacokon jellemző, hanem más területen is.)

Emellett viszont van még egy közvetlen oka az "ész nélküli hitelezés" beindulásának: az értékpapírosítás. Az igaz, hogy a banknak veszteség egy rossz hitel. De ha el tudja adni, át tudja ruházni a hitelkihelyezés kockázatát, akkor lehet, hogy már nem aggódik annyira az ügyfél fizetőképessége miatt. Hogyan tudja átruházni, "kiírni" a könyveiből a kockázatot? Kötvényt bocsát ki a kihelyezett jelzáloghitelekből befolyó pénzekre alapozva. A lakásvásárló fizeti a hitelt a banknak, a bank pedig fizet a kötvénytulajdonosnak. Közben leveszi a marzsot. A kötvénytulajdonosok pedig traderek a Wall Street-en, akik minden mennyiségben felvásárolják ezeket a jelzálog-kötvényeket (MBS-eket - mortgage backed securities), hatalmas befektetési alapokban teljesen összekeverik őket*, de nyomon-követhetetlenül, és utána ezeknek a befektetési alapoknak a befektetési jegyeit eladják. Nyugdíjalapoknak, bankoknak, brókercégeknek, más befektetési alapoknak, magánszemélyeknek. Azok, akik megveszik a befektetési jegyeket, biztosítást is kötnek rá, ami olcsó, mert az a konszenzus van a piacon, hogy makroszinten úgysem lesz több bedőlt hitel néhány százaléknál, ezért ha teljesen szétterítjük még ezt a minimális kockázatot is, akkor a kötvényekkel nem lehet semmi gond.

Az ARM hitelek elterjedésével beindult az innováció a lakossági jelzáloghitelek piacán. Mindenféle egzotikus új hitelkonstrukciót találtak ki, hibrideket, az annuitásos és a halasztott tőketörlesztésű hitelek ötvözésével. Nem akarom itt mindet felsorolni, ezért csak az egyik legextrémebbet említeném: a neg-am hitel (negatív amortizációjú annuitásos hitel) például egy olyan hitelkonstrukció volt, amit fizet az ember, és nem csökken, hanem hónapról-hónapra nő a tőketartozása. Az a lényege, hogy a hitelnek mondjuk az első 5 évében a havi kamattörlesztésre részleges haladékot kap, azaz kisebb kamatot fizet, mint amennyit valójában kéne az adott hitelösszegre az adott piaci kamat mellett, viszont a halasztott kamat közben tőkésítésre kerül, és hozzáadódik az alap tőketartozáshoz... Voltak más, vad ötletek is, amik utólag visszanézve elég feltűnő jelei voltak a piaci lufinak, hiszen minden hitelpiaci újítás azt a célt szolgálta, hogy adott jövedelem mellett minél nagyobb hitelösszeget lehessen adni az ügyfeleknek.

Itt a következő rész, melyben tovább boncolgatjuk a témát!