Milyen feltételekkel igényelhető a kamattámogatott hitel, mi az a referenciakamat, mire jó a lakáslízing? A lakáshitel-igénylésnek számos buktatója van, de segítünk eligazodni.
Az elmúlt években sok minden megváltozott a lakáshitelpiacon, hogy csak a legfontosabbakat említsük: az euró és svájci frank alapú hiteleket felfüggesztették, csökkent viszont a jegybanki alapkamat, így ma már forint alapú hitelhez is olcsóbban juthatunk hozzá. Megjelentek a szélesebb körben és kedvezőbb feltételekkel igényelhető kamattámogatott hitelek, a lakásárak mélyrepülése miatt pedig relatíve többet ér a felvett hitelünk.
A bankok sem vágják már utánunk a hiteleket: a negatív KHR-listán szereplő személy egyáltalán nem kaphat hitelt, nőtt az önrész összege, és a hitelbírálat feltételei is szigorodtak; bár emiatt ma nehezebb lakáshitelhez jutni, ugyanakkor nem kell attól tartanunk, hogy egy rosszul megválasztott hitel miatt ingünk-gatyánk rámegy álmaink lakására. Persze azért továbbra is érdemes körültekintőnek lenni, ebben próbálunk segíteni.
Ami nélkül nem megy
A lakáshitel igénylése előtt az első dolog, amit mérlegelnünk kell, hogy megfelelünk-e a három legfontosabb szempontnak: nem szerepelhetünk a negatív KHR- (korábbi nevén BAR) listán, szükségünk lesz legalább húszszázalékos önrészre (az önerő mértéke banktól függően ennél lehet magasabb is, alacsonyabb viszont csak bővítési, felújítási és korszerűsítési céllal igényelt lakáshitelnél), és a keresetünknek el kell érnie a hitel törlesztéséhez elegendő mértéket. Ha mindhármat sikerült kipipálni, még az sem jelenti automatikusan, hogy megkapjuk a kért hitelt, de ha valamelyik kritérium hibádzik, akkor kénytelenek leszünk újra átgondolni a terveinket (mondjuk kisebb összegű hitelt igényelni, vagy lízinges ajánlatot kérni, hogy meglegyen az önrész), vagy elhalasztani a hiteligénylést.
Fontos szabály, hogy a hitelfelvételnél soha ne számoljunk az előre nem kalkulálható, egyszeri bevételekkel, hiszen elsődleges keresetként általában a bankok is csak az alkalmazotti munkaviszonyból, vállalkozói jogviszonyból vagy nyugdíjból származó bevételt fogadják el. Ugyanakkor több bank az egyéb, valóban rendszeres további jövedelmeket is figyelembe veheti, ezért ezt a kérdéskört legjobb a fióki hitelszakértőkkel tisztázni. Az FHB netes kalkulátorán előzetesen felmérhető, mekkora a fedezetül szolgáló ingatlan alapján adható maximális hitelösszeg, valamint a jövedelmi és háztartási viszonyok alapján maximálisan bevállalható törlesztőrészlet.
Amit a KHR-listáról tudni kell
A hitelezett adósokat Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR-lista) tartják számon. E nyilvántartásban alig egy éve szerepelnek – az ún. pozitív listán – a rendben törlesztő, jó adósok is, akik adott esetben gyorsabban és kedvezőbb feltételekkel juthatnak hitelhez, sőt, a pozitív hiteltörténet ellensúlyozhatja az ügyfél esetleges negatívumait is.
A pozitív adóslistánál közismertebb a régebb óta működő negatív lista (korábbi nevén BAR-lista), amely viszont azokat az adósokat tartja nyilván, akik kilencven napot meghaladó, a minimálbérnél magasabb összegű lejárt tartozással rendelkeznek (aktív státusz); vagy az elmúlt egy évben aktív státuszban voltak (passzív státusz), ez jelenleg mintegy 1,7 millió embert érint. A Hitelnet szakértője szerint Magyarországon a húsz–harminc kereskedelmi bank egyike sem ad hitelt azoknak, akik akár aktív, akár passzív státuszban szerepelnek a negatív KHR-listán. Mivel 2011-től a passzív státusz a korábbi öt helyett csak egy évig tart, ha el tudtuk kezdeni a hiteleink törlesztését, a legegyszerűbb, ha kivárjuk az egy évet, amíg lekerülünk a negatív listáról.
Az interneten gyorsan találhatunk olyan ajánlatokat is, amelyek aktív státuszú negatív KHR-eseknek is adnak kölcsönt, ezektől – bármilyen csábítóak is – tartózkodjunk, hacsak nem akarunk testközelből megismerkedni az uzsorakamattal. Szintén nem jó megoldás az osztrák (vagy más külföldi banknál) felvett jelzálogkölcsön, ugyanis a devizastop miatt ezek a bankok nem tudják már bejegyezni a magyarországi jelzálogot, így hitelt sem fognak adni.
Az állam besegít
Sokaknál akár a mérleg nyelve is lehet, hogy jogosultak-e kamattámogatott hitelre. Az államilag támogatott hitel feltételei az elmúlt években jelentősen átalakultak, kifejezetten kedvező feltételekkel juthatunk hozzá a legfeljebb öt vagy húsz évre kiterjedő állami támogatáshoz, az egyébként akár harmincöt éves futamidőre is igényelhető hitelekkel. A januártól már használt lakás vásárlására (meg bővítésre, korszerűsítésre) is igényelhető támogatás százalékos mértéke a korábbi csökkenő helyett öt éven keresztül állandó mértékű.
Emelkedett a támogatással igényelhető hitel összege is, így használtlakás-vásárlás, bővítés és korszerűsítés esetén akár 10 millió Ft, újlakás-vásárlásnál és építésnél akár 15 millió forint támogatott hitel is igényelhető. Használt lakás vásárlására 20 millió, új lakás vételére vagy építésére pedig 30 millió forint a vételárra vonatkozó határ, míg korszerűsítési és bővítési munkálatainkat akár 15 millió Ft-os költségkeretig is tervezhetjük. Hogy jogosultak vagyunk-e a kamattámogatott hitel igénylésére, azt az online jogosultságellenőrzővel pillanatok alatt kideríthetjük.
A támogatott lakáshitel személyi feltételei
A kamattámogatott hiteleknél fontos változás, hogy az otthonteremtési kamattámogatásnál már nincs korhatárbeli megkötés, valamint egyedülállók és gyermektelenek is igényelhetik, a támogatás mértéke viszont függ a gyermekek számától is. A kamattámogatás az első öt évben állandó mértékű, a hitel teljes futamideje akár 35 év is lehet. Fontos változás, hogy a hitelfelvételhez már nem feltétel az eladó azon nyilatkozata, hogy az értékesítéstől számított 12 hónapon belül másik lakást vásárol. A vásárolt ingatlanban a támogatott személynek legalább 50%-os tulajdoni hányaddal kell rendelkeznie, nem lehet köztartozása, igazolnia kell, hogy jogosult társadalombiztosítási ellátásra, valamint a minimálbért elérő keresetre is szüksége van.
Emellett továbbra is igényelhető a fiatalok, valamint többgyermekesek kamattámogatott lakáskölcsöne, amely új lakás építéséhez vagy vásárlásához nyújt kamattámogatást a futamidő első húsz évében. A kölcsönt legfeljebb egy gyermeket nevelő, nagykorú, 35. életévüket még be nem töltött személyek, illetve legalább két gyermeket nevelő, nagykorú, 45. életévüket még be nem töltött személyek igényelhetik.
Ha kicsit távolabb nézünk a hiteleknél, 2013-ban újra bevezették az új lakás építésére és vásárlására igényelhető szocpolt (amit már nem csak meglévő, hanem négy éven belül vállalt gyermek esetén is lehet igényelni), és a legújabb hírek szerint van rá esély, hogy márciustól újra elérhető lesz a gyermekes családok használt lakásvásárlását segítő félszocpol is. A szocpolra való jogosultság szintén egyszerűen ellenőrizhető a neten.
Fix hogy fix?
Fix vagy referenciakamathoz kötött hitelt vegyünk fel? A két hitelfajta közül talán a referenciakamat, ami némi magyarázatra szorul, lényegében egy olyan változó kamatozású hitelről van szó, amelynél a kamat egy referenciahozam (ez forint hitelek esetén jellemzően a BUBOR – Budapesti Bankközi Kamatláb) és egy rögzített felár összege, tehát a kamatláb változása nem függ banki döntéstől, hanem automatikusan követi a kiválasztott piaci kamatszint mozgását. Mivel a referenciakamathoz kötött hitelek jellemzően rövidebb, 3, 6 vagy 12 hónapos kamatperiódusúak, az FHB szakértője szerint ezt elsősorban olyan helyzetben érdemes választani, amikor van mód az esetlegesen emelkedő kamatszinttel járó magasabb törlesztőrészlet kigazdálkodására is.
Ezzel szemben a fix kamatozású hiteleknél a kamatláb hosszú kamatperiódusra – jellemzően 3, 5 vagy 10 évre – rögzített, ezért hosszú távon változatlan. Ez utóbbi hitelek esetén is változhat természetesen a kamatláb, azonban nem automatikusan, hanem külön banki döntésre, melyet a piaci környezet előre rögzített elemeinek (oklista) változásával indokolniuk kell. A kamatváltozás ezen hiteleknél kizárólag a hosszú kamatperiódus lejáratakor, kamatperiódus fordulókor lehetséges, a bankok 90 napos előzetes értesítése mellett, így ezek a hitelek hosszabb távon is kiszámíthatóbb törlesztőrészleteket nyújtanak.
A rövidebb kamatperiódusú hitelt választóknak mindenképpen jó hír, hogy a kamatszintet döntően befolyásoló jegybanki alapkamat az elmúlt évben történelmi mélypontra került, 2014 januárjától már mindössze csak 2,85%-os. Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy már egy százaléknyi forintkamat-emelkedés is 7,5 százalékkal megnöveli egy húszéves futamidejű forinthitel törlesztőrészletét. Ez adott esetben akár komoly kockázati tényező is lehet, 2008-ban például fél év alatt három százalékot emelkedett az alapkamat, és bár hasonló mértékű emelkedés nem valószínű a közeljövőben, de 10–35 éves futamidő esetén még megközelítőleg sem lehet megjósolni, hogy mi fog történni. Ha nem szeretnénk az anyagi csődöt kockáztatni, jobb, ha nem abból indulunk ki, hogy minden a legjobban fog alakulni.
Egyéb költségek
Hitelfelvételnél kalkulálnunk kell azzal, hogy a lakáshitel sincs ingyen: a 20%-os minimális önrész mellett további egyszeri kiadások is felmerülhetnek, mire megkapjuk a hitelt.
Értékbecslési díj: kb. 30 000 forint
Ügyvédi díj: általában az adásvételi összeg 0,5–1,5%-a
Közjegyzői okiratba foglalási díj: a hitelösszeg 0,5–1%-a
Jelzálog bejegyzési díj: 12 600 forint
Folyósítási jutalék: a hitelösszeg 1–2%-a
Tulajdoni lap: 1000 –6250 forint
Térképmásolat díja: 2400–3600 forint
A felsorolt díjakra érdemes rákérdezni a kiválasztott bankokban. Szintén érdemes előre tisztázni, hogy van-e és milyen mértékű a szerződéskötési és hitelbírálati díj, vagy egyszeri kezelési költség, adott esetben a késedelmi kamat, vagy az előtörlesztés és a végtörlesztési díj. Bár néhány ezer forintos tételekről van szó, összeadva a végösszeg egészen magas is lehet, amit a bankok által nyújtott akciókkal, díjelengedési lehetőségekkel ügyesen tudunk csökkenteni. Ha valakinek mégis gondot okoz az induló költségek megfizetése, akkor általában lehetőség van arra is, hogy ezek a költségek a hitelösszeghez adódjanak hozzá.
Mire figyeljünk
A legjobb hitel kiválasztásában komoly segítséget nyújthat egy olyan hitelkalkulátor, mint amilyet a Bankráció oldalán találunk, amellyel sokféle szempont szerint hasonlíthatjuk össze a bankok ajánlatait, de ha nem akarunk egyedül meghozni egy ilyen komoly döntést, akkor kérhetünk segítséget szaktanácsadótól is, amilyen a Hitelnet. Néhány általános tanáccsal azért mi is megpróbálunk segíteni.
A hitel kiválasztásánál semmiképpen se hagyatkozzunk csak a THM-re, ami a hitelfelvétel összes, a bank által számszerűsíthető költségét tartalmazza, ugyanakkor az összegét nagyban befolyásolja, hogy a bank milyen törlesztőrészlet számítási módszertant alkalmaz és milyen díjakat vesz figyelembe a THM számításakor, így valós összehasonlítási alapot csak abban az esetben adhat, ha ismerjük a pontos tartalmát (számlavezetés költségei, földhivatali költségek, hitelfedezeti biztosítás költségei stb.)
A THM-en túl érdemes külön megvizsgálni a hitelfelvétel induló költségeit és a fizetendő törlesztőrészleteket (a teljes visszafizetendő összeget), illetve a kapcsolódó szolgáltatások (számlavezetési és a tranzakciós díjak) költségeit is. Érdemes azt is figyelembe venni, hogy szinte minden banknál kapunk valamilyen kedvezményt a hiteligénylés során, például elengedik ez értékbecslő díját, vagy kedvezőbb indulókamatot biztosítanak, így előfordulhat, hogy egy magasabb törlesztőrészletű hitellel összességében jobban járunk.
Az FHB szakértője szerint a tudatosabban alakított banki kapcsolatok is hatással lehetnek arra, hogy mennyire kedvező feltételekkel tudunk hitelt igényelni. A lakáshitel felvételénél például kimondottan érdemes teljes szolgáltatáscsomagokban gondolkodnunk (ennek része a bankszámla, a családi kedvezményprogram és a biztosítások is), hogy javítsuk a banki kapcsolatainkat, és ezzel kedvezőbb hitelkondíciókat érjünk el.
Az euró is visszatért
2011 júliusától újra elérhető az euró alapú lakáskölcsön azok számára, akik fizetésüket euróban kapják, és havi bruttó jövedelmük eléri a mindenkori minimálbér tizenötszörösét (jelenleg tehát nagyjából 1,5 millió forintot). Ugyanakkor a Hitelnet és az FHB szakértője is egyetértett abban, hogy a devizastop teljes feloldása a közeljövőben nem valószínű.
Az elfelejtett lízing
A lízing és a hitel között a leglényegesebb különbség, hogy mivel a lízingnél az ingatlan a finanszírozó tulajdonában áll (csak a futamidő végén kerül az ügyfél kezébe), ezért a szükséges önerő alacsonyabb lehet, mint a hitelnél. Emellett a lízingnek napjainkban a hitelekkel megegyező, vagy kedvezőbb induló költsége van, és a kamatai is hasonlóak. Azoknak, akik valamilyen okból ragaszkodnak ahhoz, hogy az ingatlan a tulajdonukban legyen, a zárt végű lízing a választandó konstrukció, amelyben a tulajdonjog fenntartását bejegyzik a lízingbevevő nevére a tulajdoni lapon.
Mivel a lízingre nem vonatkozik a devizahitelekre érvényes korlátozás, ezért azoknak is jó választás lehet, akik kifejezetten eurós hazai finanszírozást keresnek. Egyedülálló lehetőség új lakás vásárlásakor, hogy a nyílt végű lízingben a finanszírozott összeg áfarészét (27%) a lízingtársaság visszaigényli, így az áfa a futamidő alatt kamatmentesen törleszthető, ami által akár a kamattámogatott hiteleknél is jobb havi díj érhető el.
A munkáltatójuktól lakhatási támogatást kapó dolgozóknak is jó alternatíva lehet a lízing a lakásbérléssel szemben, hiszen például a Honvédség kötelékébe tartozók is fordíthatják lízingdíj fizetésére ezt a havi (ráadásul a finanszírozó által figyelembe vehető jövedelemnek számító) juttatást.
(Fotó: Stockfresh)