Rég elmúltak már az önfeledt egyetemista évek, amikor öten osztoztak egy másfél szobás panelon, sőt úgy rémlik neki, mintha akkor még bérleti szerződést sem kötöttek volna, hanem csak önkényesen elfoglalták a lakást. De most össze kell szednie minden tudását, nehogy a dörzsölt bérlők túljárjanak az eszén. Ingatlanügynököt megbízni nem érdemes, általában egy havi bérleti díjat kérnek jutalék gyanánt és ilyenkor minden pénz számít, kell az új lakásra. Inkább majd kilóg a munkaidejében vagy ingázik Buda és Pest között, ha érdeklődök jönnek. De az első és legfontosabb meghatározni a bérleti díjat. Ez rengeteg tényezőtől függ: a hely frekventáltságától, az épület és a lakás állapotától, a bútorozottság és felszereltség mértékétől. Ha túl sok a rezsi, muszáj kicsit engedni az alapdíjból, ha viszont a lakás beosztásánál fogva akár többen, elszeparálva is költözhetnek, ez máris feljebb viheti az árat.

Emberünk végül úgy dönt, hogy a 45.000 forint plusz rezsiköltség nem tűnik szabad rablásnak, ezért csinál pár előnyös fotót (a kis beázás ne látszódjon), felskiccel egy gyermekded alaprajzot és meghirdeti a belső céges intraneten. Az érdeklődés elég lagymatag és miután egyik skizofrén kollégáján kívül – akit még vendégként sem engedne a lakásba – senki nem jelentkezik, nekivág az Internet bugyrainak. Számos honlap kínál ingyenes hirdetési lehetőséget, azonban az extra szolgáltatások (kép feltöltése, kiemelt hirdetésként megjelölés) már díjkötelesek. Persze ilyenkor is óvakodni kell a szemfüles ingatlanosoktól, akik civil érdeklődő bőrébe bújva próbálnak prédára vadászni.

A leendő jelentkezők megszűrése szintén komoly feladat. Abból a pár percből, amit együtt töltünk velük persze nem derül ki, hogy felgyújtják-e a lakást az elkövetkezendő hónapokban vagy esetleg a folyamatos bulizásnak köszönhetően amortizálják le, viszont kizárhatjuk a dohányosokat, a kisállattal rendelkezőket és óvatosan puhatolózhatunk az anyagi helyzetük felől, nehogy egyik hónapról a másikra egyszer csak ne tudják fizetni a lakbért.

Tételezzük fel, hogy barátunk pár kör után megtalálja az ideális bérlőt. Most jön a folyamat legkritikusabb része, a bérleti szerződés. Sajnos nem elég szóban vagy egy baráti kézfogással megegyezni, mivel ez a megállapodás csak írásban érvényes.

A szerződésben elsősorban fontos rögzíteni (akár fényképekkel is dokumentálva) a lakás átadáskori állapotát, a benne lévő bútorokat, gépeket, valamint a különböző mérőórák állását. Azt, hogy határozott vagy határozatlan időre szóljon, a felek döntik el, de érdemes egy évi bérleti periódust úgy kikötni, hogy az csak rendkívüli felmondással legyen megszüntethető. Mindenképpen tisztázni kell, hogy a bérleti díjba mi tartozik bele (rezsiköltség, közös költség, lakásbiztosítás), melyek azok a díjelemek, amit a tulajdonosnak és melyek, amit a bérlőnek kell fizetnie. A lakbér minden hónapban előre fizetendő és a magánszemélyeknek az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmük után sajnos személyi jövedelemadót és bizonyos esetekben egészségügyi hozzájárulást is kell fizetnie. Célszerű egy vagy kéthavi lakbérnek megfelelő óvadékot (kauciót) is kikötni biztosítékként, mivel ebből fedezhető, ha a bérlő betöri az ablakot, eláztatja az alsó szomszédot vagy mondjuk nem fizeti a lakbért. Így elkerülhető a hosszas pereskedés ezen károk megtérítéséért. Természetesen, ha a jogviszony időtartama alatt semmi rendkívüli nem történik, az óvadék teljes összege visszajár.

Lényeges kérdés a lakásba történő bejelentkezés. Ez sok szempontból szükséges lehet a bérlőnek (pl. parkolási kedvezmény stb.), viszont problémát okozhat a tulajdonosnak. Mindenesetre a további albérletbe adás lehetőségét zárjuk ki, így nem áll fenn a lehetősége, hogy egyszer csak a kedves bérlőnk helyett egy nyolc tagú afgán családot találunk a kis garzonban. A bérbeadó jogosult is a lakás rendeltetésszerű használatát - a bérlők szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrizni, ezt például célszerű egybekötni a havi lakbér begyűjtésével, váratlanul rátörni azonban még a tulajdonosnak sincs joga, hiszen a bérlő birtokviszonya ebben a tekintetben erősebb. Érdemes tehát havonta egyszer benézni a lakásba és nem átutaltatni a bérleti díjat. Még ha a lakbér tekintetében némi haladékot is adunk, a közműszámlák fizetéséhez minden esetben ragaszkodni kell, hiszen pár hónapon belül jelentős elmaradás halmozódhat fel.

A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek pedig a bérbeadót terhelik. Ezt is érdemes részletesen rögzíteni a szerződésben.

A felmondás kérdésköre alaposan átgondolandó. Egyértelmű, hogy ha a bérlő nem rendeltetésszerűen használja a lakást, az azonnali hatályú felmondást von maga után. Ha a takarításra fittyet hány, ha a szomszédok már a tulajdonosnál panaszkodnak a nem éppen lakóközösségbarát életmódja miatt, vagy ha átjáróházat csinál a kis garzonból és már nem lehet követni mikor ki lakik éppen ott, nyugodtan élhetünk a rendkívüli felmondással. De akkor is, ha a lakbér fizetésének folyamatos elmulasztása már az óvadék összegét is kimerítette. Ha határozott időre kötjük a szerződést, a bérlő rendes felmondása miatt nem szükséges aggódni, mivel ilyenkor a hátralévő időre járó lakbért ki kell fizetnie. A határozatlan időre kötött szerződést viszont a bérlő bármikor írásban megszüntetheti, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál, ettől hosszabb, például két hónapos időszak is kiköthető, és sajnos ezt követően kezdődik az egész macerás lakáskiadási folyamat elölről.

De mi a teendő, ha a bérlő nem hajlandó önként távozni? És milyen állapotban hagyja vajon ott a lakást? Erről szól majd cikkünk következő része.