Az fog a legjobban meglepődni, aki még 2007 előtt adott el, vagy vásárolt lakást. Azóta ugyanis lezajlott egy válság, mely az (amerikai) ingatlanpiacról indult, majd gazdaságivá és globálissá terebélyesedett, de még mindig leginkább az ingatlaneladók életét keseríti. Rossz hír, hogy a jósként működő szakemberek szerint évekig így is marad, a ránk köszöntő gazdasági recesszió, a munkanélküliség és a hitelfelvételi kedv illetve lehetősek hiánya miatt. Egyre jellemzőbb, hogy az emberek értékesítés helyett inkább megpróbálják beérni a meglévővel – átalakítással, s az igényeik visszafogásával –, de vannak élethelyzetek, amikor el kell adni a lakást.

Mindössze egyetlen sokatmondó szám a gyakorlati tanácsok előtt: a válság előtt, 2007-ben még 191 ezer lakóingatlan cserélt gazdát Magyarországon, a tavalyi évben viszont kevesebb mint 88 ezer (KSH), azaz a 2007-es számnak mindössze 46 százaléka. Míg öt évvel ezelőtt keresleti piac volt jellemző, s pár nap alatt el lehetett adni lakásokat, az újépítésűeket a tervezőasztalról tépték le, addig most az számít normálisnak, hogy hónapokig töröd a fejed, hol rontottad el?

Az enyém eladható?

Az egyik kifejezett nehezen eladható kategóriát most a családi házak jelentik. Súlyosabb a helyzet, ha az agglomerációban vagy vidéken található a házunk, ráadásul nagyméretű, esetleg a nyolcvanas években épült. És még szigetelve sincs? A vevők sikítva menekülnek még a környékről is.

Ami ezzel szemben könnyen eladható, az a jó környéken lévő, két-három szobás, megfelelő elosztású, téglaépítésű, egyedi gázfűtéses, csendes utcára néző ingatlan, ahol a madárcsicsergés ellenére metrómegálló van a sarkon. Habár sokan tartanak a panelektől, szintén nem egy elátkozott típus. Megfelelő érzékenységgel és gondolkodással árazva, könnyen és gyorsan meg lehet szabadulni tőlük, annak ellenére, hogy a rezsiköltségük megemlítése igazán jó módszer az ijesztgetésre.

Mivel a nagy kínálat és az alacsony árak miatt a vevők megengedhetik maguknak a turkálást az ingatlanpiacon, ezért a tökéletest keresik. Így esnek ki azok az ingatlanok, melyek alapadottságai jók, de azért van egy-két kedvezőtlenebb tulajdonságuk. Nem kell nagy dolgokra gondolni: elég, ha a gangra néz az ablak, második emeleti és nincs lift, esetleg földszinti, netalán legfelső szint, az utcára nem csak két-három autó téved be naponta, vagy épp nem a legtisztább a környék, s máris húzza a száját az érdeklődő.

Habár a tulajdonosok általában rendkívüli módon meg vannak elégedve az otthonukkal – főleg amikor épp árulják –, érdemes önmagunkba nézni, s feltenni a kérdést: van valami probléma a lakással? De őszintén! Milyennek láthatja egy vevő? Aztán kell árazni. A megfelelő ár ugyanis kulcskérdés. Egy kellően alacsony ártól még a legrosszabb lakás is vonzóvá válhat.

Túlárazás

Ezzel el is jutottunk a sikeres eladás legfontosabb tényezőjéhez. Nem igazán érdemes trükközni az eladásnál azzal, hogy jó magas indulóárat adunk, mondván: hátha jön egy balek, meg majd később legfeljebb csökkentem, és egyébként is alkudozni akarnak majd. A vevők ugyanis nem hülyék, különösen most, hogy hónapokat képesek tölteni ingatlankereséssel, s rendkívül alapossá váltak. Jobban ismerik a piaci árakat, mint te, s az online hirdetési oldalakon nagyon könnyen összehasonlítják ajánlatokat, az irreális árú lakással pedig nem foglalkoznak. Hirdetni ráadásul nem olcsó.

Ha nagyon sok időt tölt a piacon a lakás, s folyamatosan csökkentgetik az árát, még az is lehet, hogy rosszabb áron kel végül el, mint amennyit egyébként kaphatott volna érte a tulaj. Ennek az az oka, hogy a vevők eleinte nem foglalkoznak vele a magas ár miatt, később pedig már elkezdenek gyanakodni, s felteszik a kérdést: miért nem kell ez senkinek, netán valami hibája van?

Árazni tehát okosan kell: a környék hasonló adottságú lakásainak átlagárát figyelembe véve, s nem érdemes kifogásokat keresni, hogy a miénk mégis miért jobb, miért érhet többet. Ingatlanoskörökben sokat emlegetett hiba, hogy az eladók gyakran az érzelmi többletet is beárazzák. Ez azt jelenti, hogy valamiért értéknek tartjuk, mennyi kellemes percet töltöttünk a lakásban, mennyi munkát öltünk a felújításába. Ez azonban a vevők számára nem jelent semmit.

Azt, hogy rosszul áraztunk, onnan tudjuk majd meg, hogy nem jön vevő. Ilyenkor nincs mese, csökkenteni kell az árat, de nem kicsit, nagyon. Ez az egyetlen megfelelő megoldás ebben a helyzetben.

A festés is gyanús

A túlárazás után egy másik gyakran elkövetett hiba, amikor az eladás érdekében a tulajdonos felújítja a lakást. Ez annál nagyobb baklövés, minél nagyobb mértékű a felújítás. Az ugyanis garantált, hogy a felújításra elköltött pénz nem fog megtérülni. Hiába újítunk fel, alig valamivel magasabb árért tudjuk majd eladni a lakást, mint a szomszéd, akinél még az ötvenes években rakták le a metlakit. Ennek oka, hogy sok vevő a lakást amúgy is át akarja szabni, a saját ízlésére akarja formálni. Miért jönne be neki a te narancssárga csempéd és a kék fal a konyhában?

Egy tisztasági festés még beleférhet, semleges színekkel, hiszen viszonylag kis összeg ellenében mégis vonzóbbá válik a lakás, ugyanakkor a vízvezeték vagy az elektromos hálózat cseréjébe teljesen felesleges belefogni. Halkan azért megjegyeznénk: a festés is kétélű fegyver. A tapasztalatok szerint sok vevő pont akkor kezd gyanakodni penészre, beázásra, repedésekre, amikor frissen festett lakást lát.

Kitűnni a tömegből

Az ingatlan is olyan, mint minden más termék. Egy kis fazonigazítás, egy jó fotó, egy megfelelő bemutatkozás, és mindjárt más lesz a véleménye a vevőknek, holott a lényeg ugyanaz maradt. Egy bizonyos minőségi szint felett pedig már elkezdhetünk illúziót, álmot, életérzést árulni. Ez azonban már egy messzire vezető téma, melynek külön neve is van: home staging. Ezt magyarul a lakás színpadra állításának nevezünk, s az Egyesült Államokban e nélkül neki sem futnak az eladásnak. Ez egy szakma, amit ingatlanosok, lakberendezők végeznek hazánkban is.

A lényeg, hogy nem üresen és nem is telezsúfolva próbáljuk bemutatni a lakást, hanem a fantáziát beindító elrendezéssel, a lakás előnyeit kiemelő bútorokkal, dekorációval. Az a legjobb, ha a vevő bele tudja álmodni az életét, ami egy üres vagy zsúfolt lakást látva nem szokott menni. Ha ez lehetetlen, mert mondjuk nem tudjuk hova tenni a holminkat – Magyarországon élünk, világos –, akkor is rendet kell rakni, és minden olyan tárgyat eltüntetni, ami arra utal, hogy laknak a lakásban. Minden személyes tárgy megakasztja a vevőt az álmodozásban. Alapszinten: az eladásnak nem tesz jót a mosatlan edény, a félig kinyomott fogkrémes tubus vagy a száradó alsógatyák.

Jó fotók kellenek a hirdetésbe. Ha lehet, akkor kifejezetten profi fotók: világosak, élesek, színesek, melyeken belátni a tereket, és természetes fényben úszik a lakás. Messzire vezető téma, de röviden: olyan legyen a kép, mint egy lakberendezési magazinban. Hozzá egy jól megírt szöveg is kötelező, melyben megadunk minden lényeges adatot, hiszen senki nem akarja azért felkapkodni a telefont, mert egy érdeklődő nem találja a hirdetésben például az egyes szobák alapterületét. Akár hangulatfestéssel is próbálkozhatunk, a már említett életérzés eladása jegyében. Hirdetni pedig az interneten szoktunk, hiszen az ingatlanpiac nyolcvan százaléka már itt működik.

Akinek ehhez az egészhez nincs kedve vagy ideje, annak azt tanácsoljuk: forduljon szakemberhez. Persze jó ingatlanközvetítőt sem könnyű választani – erről később.

Ha nem el-, hanem kiadod a lakásod, akkor olvasd el az ördögi bérlőkről írt cikkünket!