A bizalmi vagyonkezelés (bvk) jogintézménye az elmúlt évtizedben a magyar vagyontervezési gyakorlatban is egyre népszerűbb. Ennek alapját az adja, hogy képes egyidejűleg szolgálni a családi vagyon hosszú távú védelmét, valamint annak előre meghatározott, kontrollált és rugalmas keretek között történő generációk közötti átruházását. A bizalmi vagyonkezelés egyik legfontosabb jellegzetessége a kezelt vagyonelemek széles köre: a vagyonrendelés tárgyát képezhetik vagyoni értékű jogok, társasági részesedések, valamint az ingatlanok is. Az ingatlanok bevonása ugyanakkor sajátos és összetett adózási kérdéseket vet fel, amelyek alapos előzetes elemzést igényelnek. Az alábbi cikkünkben ezért az ingatlan mint kezelt vagyonelem adózási vonatkozásait tekintjük át a vagyonrendelés, a vagyonkezelés időszaka és a vagyonkiadás szakaszában.
Mi történik adózási szempontból az ingatlan vagyonrendelésekor?
A vagyonrendelés során a vagyonrendelő – a bvk lényegéből fakadóan – a vagyonkezelés céljára átruházza az ingatlan tulajdonjogát a vagyonkezelőre. Ennek megfelelően az ingatlan-nyilvántartásban is a vagyonkezelő kerül feltüntetésre tulajdonosként, a vagyonkezelői minőség egyidejű jelölése mellett.
Ez az átruházás jogi értelemben ellenérték nélküli, nem jár ajándékozási illetékkötelezettséggel a vagyonkezelő oldalán, mivel az illetékekről szóló törvény ezt az ügyletet kifejezetten kivonja a hatálya alól.
A jövedelemadózás körében azonban már összetettebb megítélés érvényesül. Magánszemély vagyonrendelő esetén a vagyonrendelés adójogi szempontból kvázi értékesítésnek minősül, ugyanakkor tényleges adófizetési kötelezettség főszabály szerint nem keletkezik. A vagyonrendelő ugyanis jogosult meghatározni, hogy az ingatlan milyen értéken kerül be a kezelt vagyon nyilvántartásába:
- dönthet az eredeti beszerzési érték alkalmazása mellett, vagy
- választhatja az ingatlan vagyonrendeléskori piaci értékére történő felértékelést.
Felértékelés esetén megállapításra kerül az ún. nem realizált eszközérték-növekmény, amely az ingatlan megszerzésére fordított összeg és a piaci érték különbözete. Ez az értéknövekmény akkor válik adókötelessé, ha a vagyonkiadásra a vagyonrendelést követő öt éven belül kerül sor. Amennyiben azonban az ingatlan – vagy annak értékesítése esetén az annak helyébe lépő vagyoni érték – legalább öt évig a kezelt vagyon része marad, úgy a vagyonkiadás időpontjában az eszközérték-növekmény után már nem keletkezik adófizetési kötelezettség, és azt a vagyonkezelő törli a nyilvántartásokból.
Jogi személy vagyonrendelő esetén eltérő szabályok érvényesülnek. Ha az ingatlan könyv szerinti értéke nem egyezik meg a vagyonrendeléskor meghatározott bekerülési értékkel, különösen, ha annál magasabb, a különbözet a vagyonrendelő oldalán egyéb bevételként jelenik meg, amely társasági adókötelezettséget keletkeztet. Kapcsolt vállalkozások esetén a szokásos piaci ár elvének alkalmazása kötelező, és szükség esetén transzferár-korrekciók végrehajtása válik szükségessé.
Hogyan adózik az ingatlan a vagyonkezelés időszaka alatt?
A kezelt vagyon adózási státusza sajátos a bizalmi vagyonkezelés során: társasági adó és helyi iparűzési adó tekintetében önálló adóalanynak minősül, saját adószámmal rendelkezik. Ezzel szemben az általános forgalmi adó vonatkozásában nem tekinthető önálló adóalanynak, így az áfa-kötelezettségek a vagyonkezelő adóalanyiságán belül jelennek meg.
Milyen helyi adókat kell figyelembe venni?
Az ingatlanhoz kapcsolódó helyi adóterheket – így különösen az építményadót – alapvetően a kezelt vagyon viseli, azonban azok teljesítéséről a vagyonkezelő gondoskodik. Az építményadó mértékét és alkalmazását döntően az határozza meg, hogy a vagyonkezelő magánszemélynek vagy jogi személynek minősül-e. Ez a különbségtétel azért fontos, mert a helyi adókról szóló törvény és az önkormányzati rendeletek jellemzően kedvezőbb szabályokat állapítanak meg a magánszemélyek számára, például mentességet vagy alacsonyabb adómértéket a lakóingatlanok esetében.
Az ingatlan hasznosításának adózási megítélése
A kezelt vagyon főszabály szerint társasági adóalany, azonban mentesül a társasági adó alól, ha a vagyonrendelő és a kedvezményezett kizárólag magánszemély, és a kezelt vagyon adott adóévben kizárólag pénzügyi jellegű bevételeket realizál. Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel nem tartozik ebbe a körbe.
Ennek megfelelően az ingatlan bérbeadása vagy értékesítése esetén a keletkező eredményt 9 százalékos társasági adó és 2 százalékos helyi iparűzési adó terheli. Az adózott eredmény hozamként kerülhet kifizetésre a kedvezményezettek részére, amely az osztalékra irányadó szabályok szerint adózik.
A fentiek alapján a kezelt vagyon az általános forgalmi adó szempontjából nem minősül önálló adóalanynak, így az általa folytatott gazdasági tevékenységekhez kapcsolódó áfa-kötelezettségek a vagyonkezelő adóalanyiságának körében jelennek meg. Ingatlan bérbeadása esetén a bérbeadás főszabály szerint adómentes, ugyanakkor jogszabályi lehetőség van annak adókötelessé tételére, amelyről minden esetben az adott körülmények mérlegelése mellett indokolt dönteni.
Ezzel szemben, ha a magánszemély az ingatlant saját tulajdonában tartva hasznosítja és adja bérbe, az ebből származó jövedelmet kizárólag 15 százalékos mértékű személyi jövedelemadó terheli, ami önmagában kedvezőbb adózást eredményezhet. Ugyanakkor ezzel párhuzamosan figyelemmel kell lenni a bvk vagyonvédelmi funkciójára, valamint a generációs vagyontranszferben betöltött szerepére és az ebből fakadó előnyökre.
Mi történik, ha a kedvezményezettek ingyenesen használják az ingatlant?
Az Szja törvény alapján, amennyiben a kezelt vagyon az ingatlannal összefüggésben nem számol el költséget vagy ráfordítást, a kedvezményezettek ingyenes vagy kedvezményes használata nem eredményez adókötelezettséget. Ellenkező esetben, ha a költségek elszámolásra kerülnek, és a kedvezményezettek nem fizetik meg a piaci ellenértéket, a különbözet egyéb jövedelemként adókötelessé válik.
A fentiekkel szemben alternatív megoldást jelenthet, ha a magánszemély vagyonrendelő – arra tekintettel, hogy az ingatlant a jövőben is használni vagy hasznosítani kívánja – a vagyonrendeléssel egyidejűleg haszonélvezeti jogot tart fenn az ingatlanon. Ebben az esetben az ingatlan használata és hasznosítása nem a kezelt vagyonhoz tartozó vagyonelem ingyenes használataként valósul meg, hanem a vagyonrendelőt mint haszonélvezőt saját jogán megillető jogosultság gyakorlásaként. E konstrukció előnye, hogy elkerülhetők az ingyenes használathoz kapcsolódó adózási kérdések, miközben az ingatlan vagyonvédelmi funkciója továbbra is fennmarad. Megjegyzendő továbbá, hogy ez a jogtechnikai megoldás adott esetben az ingatlan hasznosításával összefüggésben a fentiekben felvetett kérdésekre is megfelelő választ adhat, amennyiben a haszonélvezeti jog a hasznosításra is kiterjed.
A vagyonkiadás adózási következményei
A vagyonkiadás során az ingatlan véglegesen kikerül a kezelt vagyonból, és tulajdonjoga a kedvezményezettekre száll át.
Illetékkötelezettség szempontjából a jogszabályok a kedvezményezett vagyonszerzését úgy tekintik, mintha az közvetlenül a vagyonrendelőtől történt volna. Ennek megfelelően a vagyonkiadás főszabály szerint ajándékozásnak minősül, amelyet 18 százalékos, lakóingatlan esetén 9 százalékos ajándékozási illeték terhel, kivéve, ha az Itv. alapján mentesség alkalmazható. Egyenes ági rokonok, házastársak és testvérek esetében illetékmentesség áll fenn, valamint akkor is, ha a vagyonrendelő maga a kedvezményezett.
Személyi jövedelemadó szempontból, ha a vagyonrendelést követően legalább öt év eltelt, és az ingatlan természetben kerül kiadásra, a juttatás tőkejuttatásnak minősül és adómentes. Amennyiben azonban az ingatlant a vagyonkezelés időtartama alatt a bekerülési értéket meghaladó áron értékesítik, akkor ezen bekerülési értéken felüli összeget - az értékesítés nyereségét - a kedvezményezettek oldalán már hozamnak tekintik, amely az osztalékra vonatkozó szabályok szerint adózik.
Áfa akkor merülhet fel, ha az ingatlanhoz korábban levonható áfa kapcsolódott, például beszerzés vagy felújítás kapcsán. Ilyen esetben az ingyenes vagyonkiadás az általános forgalmi adó szabályai szerint termékértékesítésnek minősül.
Összegzés
Egy ingatlan bizalmi vagyonkezelésbe rendelése komplex jogi és adózási következményekkel jár, amelyek együttes értékelése nélkül megalapozott döntés nem hozható. Bár az adózási szempontok önmagukban egyes esetekben kevésbé kedvezőek lehetnek, a bvk által biztosított vagyonvédelmi funkció, a kiszámítható és strukturált generációs vagyon átörökítés, valamint a rugalmas vagyonkezelési lehetőségek sok esetben messze meghaladják az esetleges többletterheket.
A konstrukció különösen alkalmas lehet hosszú távú vagyonmegőrzési és öröklési célok megvalósítására, ugyanakkor az ingatlanok bevonása miatt az adózási részletszabályok kiemelt figyelmet igényelnek. Éppen ezért minden ilyen döntést részletes tervezésnek, az érintett jogszabályok átfogó elemzésének, valamint az egyedi körülmények gondos mérlegelésének kell megelőznie. A gyakorlatban ez rendszerint szakértő bevonását teszi indokolttá annak érdekében, hogy a vagyonrendelés hosszú távon is jogszerű, átlátható és a vagyonrendelő céljaival összhangban álló megoldást eredményezzen.
