Korábban evidencia volt, hogy saját lakás kell, mert az mégiscsak a miénk. Ezt meg lehetett támogatni olyan tényekkel, hogy a törlesztőrészlet is kisebb, mint a bérleti díj, s így húsz év után marad egy értékes vagyontárgyunk. A helyzet azonban mára kicsit megváltozott: a bankok szigorítottak a hitelezésen, alaposabban vizsgálják a jövedelmi helyzetet, a hitelképességet, s törvényben előírt önerőre van szükség. Így tehát nem mindenki jut hitelhez, ezért sokak számára kényszerűség a lakásbérlés, de sok olyan bérlő is megjelent, aki megégette már magát egyszer kölcsönnel, épp csak ki tudott szabadulni a hitelcsapdából lakása eladásával, és fél a bankoktól (illetve azok is tőle).

Ezeknél is lényegesebb azonban, hogy miközben a bérleti díjak a válság következtében jelentősen csökkentek az elmúlt években, addig a törlesztőrészletek – az eleinte olcsó devizahitelek eltűnése miatt – megemelkedtek. Így már azok is elgondolkodnak a lakásbérlésen, akik ugyan hitelképesek lennének, de nincs beleégetve agyukba az a mantra, hogy élni csak saját lakásban lehet. Ilyenkor elkezdenek mérlegelni, melyik is éri meg jobban.

Mekkora lenne a törlesztőrészlet?

A probléma ott kezdődik, hogy a hitelfelvételhez többmilliós önerőre lesz szükség. Megszűnt az a lehetőség, ami a devizahitelezési láz során még adott volt, hogy önerő nélkül bele lehetett ugrani egy hitelbe, ma már törvény írja elő a kötelező önerőt. Ez minimum 20 százalék, de banktól és besorolásunktól függően nagyobb is lehet. A kötelező önerő csak pótfedezet, azaz plusz ingatlan vagy ingatlanok (maximum három darab) bevonásával kerülhető meg, ha akad olyan vállalkozó szellemű családtag – tipikusan a szülő –, aki hajlandó megkockáztatni a hajléktalanná válást.

Ha ez rendben van, akkor azt is vegyük figyelembe, hogy a bankok  a jövedelmünk alapján osztanak-szoroznak, és azt is meghatározzák, mekkora lehet maximálisan a törlesztőrészletünk, azaz mekkora hitelt kaphatunk. Ezzel érdemes tisztában lenni még a hitelfelvétel előtt, hogy meghatározhassuk, egyáltalán milyen árkategóriában keresgélhetünk lakást.

Ha itt sincs gond, tehát jövedelmünk megengedi egy olyan lakás megvásárlását, amely még nem jelent elviselhetetlen megalkuvást az igényeinkkel, akkor végig kell gondolni, mennyi is lenne a törlesztőrészlet. Ehhez egy ökölszabályt lehet alkalmazni: húszéves futamidőre számítva egymillió forintnyi hitel kb. tízezer forintos törlesztőrészletet jelent. Ez egy saccolásra alkalmas szám, így láthatjuk, hogy ha veszünk egy 15 milliós lakást 10 milliós hitelre, körülbelül havi 100 ezer forintos törlesztőrészletre számíthatunk.

A helyzet augusztus óta annyit változott, hogy három bank is nyújt hitelt állami kamattámogatással. Ennek mértéke számos tényező függvénye, de használt lakás vásárlása esetén nagyjából tízezer forint körüli összeggel csökkenti a törlesztőrészletet öt éven keresztül, mértéke minden évben mérséklődik. A lényeg, hogy megéri, s csökkenti a különbséget a törlesztőrészletek és a bérleti díjak között.

De mennyi lenne a bérleti díj?

Ennek összegét is több tényező határozza meg, többek között az ingatlan elhelyezkedése, mérete, berendezése, adottságai, de az elmondható, hogy erősen korrelál az ingatlanpiaci forgalmi értékkel, vagyis az eladási árral. Ismét egy ökölszabály, mert szeretünk rendkívüli módon praktikusak lenni, s ezzel kihozni a vérprofi szakmabeliekből a trollt: az ingatlan forgalmi értékének nagyjából négy-öt százaléka az átlagos éves bérleti díj. Tehát ha a 15 milliós lakásunkat nézzük, akkor ott a havi bérleti díj 50-60 ezer forint környékén alakul.

Vegyük még számításba azt, hogy a saját lakással ellentétben a bérelt lakást nem kell felújítanunk, s általában berendeznünk (igénytől függetlenül több millió forintnál induló tétel), illetve a karbantartási, felújítási költségek egy részét a bérbeadó állja a szerződés, ha abban nem szerepelnek vonatkozó tételek, akkor pedig a lakásbérlésről szóló törvény iránymutatása szerint.

Emellett még olyan előnyöket is meg lehet említeni, hogy bérelt lakás esetén sokkal mobilabbak vagyunk: ha változik a munkahelyünk, egy-két hónap alatt utánaköltözhetünk, vagy ha egyszerűen nem tetszik a lakás, a környék, akkor is viszonylag egyszerűen odébb lehet állni. Sokan persze nem érzik jól magukat azon illúzió hiányában, hogy nem az általuk birtokolt falak között élnek, illetve ablakon kidobott pénznek tartják bérleti díj fizetését a törlesztőrészlettel szemben. Pedig nem biztos, hogy van gazdasági racionalitása a hitelre történő lakásvásárlásnak.

Hosszú távon?

A kérdés túl messzire vezet, mert rendkívül sok a változó a számításban, amivel lehetetlen kalkulálni, ráadásul jósolni sem könnyű. Csak néhány szempont: ingatlanba fektetni a pénzt mostanában rossz üzlet, hiszen, ha az elmúlt tíz évet vesszük alapul, akkor csökkent az ingatlanok reálértéke, azaz inflációval kiigazítva kevesebbet érnek, mint tíz éve, pedig volt közben egy fellendülés (igaz egy válság is). Ráadásul egy rendkívül drága megoldással hordjuk ebbe a rossz befektetésbe a pénzt, hiszen az ingatlan vételárának jóval több mint dupláját fogjuk kifizetni a banknak a húsz év alatt.

Elsősorban az a kérdés merül fel, hogy a pénzünkkel, amit nem lakásvásárlásra költünk (ötmilliós önrész + a felújításra kifizetett milliók + a havi szinten megtakarított összeg), hogyan tudunk gazdálkodni? Vállalkozásba forgatjuk, befektetjük, vagy napi szinten feléljük, esetleg egy páréves luxusautóra költjük? Ha utóbbit választanánk, akkor inkább vegyünk fel lakáshitelt a bankban, jobban járunk.

A Player segít: mire figyelj lakásvásárlásnál? És hogy add el a sajátodat?